بهترین وكیل ملکی در سعادت آباد

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

ماده ‏ی 21 قانون ثبت

ماده 21 قانون ثبت و پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‏شود.»

این ماده متضمن بیان دو نکته است:

1- زمان ثبت ملک در دفتر املاک.

2- زمان صدور سند مالکیت و تعریف آن و اینک می پردازیم به تشریح آن‏ها.

 زمان ثبت ملک در دفتر املاک

همانطور که از ظاهر ماده 21 قانون ثبت استفاده می‏شود و ماده‏ی 103 آیین نامه‏ی قانون ثبت هم تصریح نموده است زمان ثبت ملک پس از خاتمهی عملیات مقدماتی ثبت یعنی عملیاتی است که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک باید انجام دهد. شرح آن عملیات در صفحات پیش نگاشته شده و در اینجا اضافه می‏شود که یکی دیگر از کارهایی که اداره ثبت باید انجام دهد وصول حق الثبت است. که ماده‏ی 120 قانون ثبت برای رفاه مؤدیان دریافت آن را به اقساط مقرر کرده و آیین نامه‏ی آن ماده می‏گوید که در موقع ثبت تقاضای ثبت باید لااقل یک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دریافت شود. (چون تعداد اقساطی و نسبت هر قسط به کل حق الثبت تعیین نشده است ظاهره طرز تقسیط و تعیین اقساط و میزان هر قسط به اداره‏ی ثبت مربوط می‏باشد) و چنانچه پس از ثبت و صدور سند مالکیت، مالک برای گرفتن سند مالکیت و پرداخت بقیهی حق الثبت که اصطلاحا بقایای ثبتی نامیده می‏شود مراجعه نکند و در مقام معامله برآید، یا پس از خاتمهی جریان مقدماتی ثبت و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید. اداره‏ی ثبت در پاسخ استعلام دفتر خانه‏ی اسناد رسمی باید بقیه‏ی بدهی متقاضی ثبت را تعیین و به دفترخانه اعلام نماید تا پس از وصول بقیهی حق الثبت و ارسال آن به ادارات ثبت اقدام به معامله کند، و در مواردی که سند مالکیت صادر شده و مالکین مراجعه نمی کنند و در مقام معامله هم نیستند، برای جلوگیری از تراکم اسناد مالکیت در اداره‏ی ثبت باید اسناد مربوط به هر محل به نماینده ای که برای انجام عمل تحدید و غیره به آن محل می رود داده شود تا به مالکین تسلیم و بقیهی حق الثبت آن‏ها را اخذ و به اداره‏ی ثبت بپردازد.

از آیین نامه‏ی ماده‏ی 120 قانون ثبت که مفاد آن ذکر شد استفاده می‏شود که ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت متوقف بر تأدیه‏ی بقایای ثبتی نیست و لذا اداره ثبت باید همانطور که از ظاهر ماده‏ی 21 قانون ثبت استفاده می‏شود بلافاصله پس از خاتمهی عملیات مقدماتی (به شرط نرسیدن اعتراض یا تعیین تکلیف قطعی و نهایی آن) ملک را در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت صادر نماید و تأخیر در این کار که در حقیقت تأخیر در ثبت است مجوز قانونی ندارد.

ملاک دریافت حق الثبت قیمت منطقه بندی مذکور در ماده‏ی 64 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 7/2/1371 است.

ماده‏ی 18 اصلاحی آیین نامه‏ی قانون ثبت مصوب 1380 میگوید: هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندی تغییر کرده باشد بهای ملک طبق قیمت منطقه بندی جدید تعیین می گردد و در نقاطی که قیمت منطقه بندی تعیین نشده ملک باید ارزیابی شود. اعتبار برگ ارزیابی یکسال از تاریخ تنظیم است هر چند که بهای ملک طبق ارزیابی در دفتر املاک و سند مالکیت نوشته شده باشد.

تبصره- طبق تبصره ذیل ماده 9 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه 2/10/1363 موقوفات عام، بقاع متبرکه، اماکن مذهبی اسلامی، مدارس علوم دینی و مؤسسات و بنیادهای خیریه از پرداخت مخارج و هزینه‏های ثبتی و اجرایی و دادرسی معاف می باشند.

بخشنامه شماره‏ی 1952/3 – 14/4/57 سازمان ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که ادارات ثبت برای ترغیب افراد به ثبت ملک خود، بهای تعیین شده از طرف مالک را قبول نمایند ولی موقع ثبت بلکه در دفتر املاک طبق ماده‏ی 18 آیین نامه‏ی قانون ثبت آن را ارزیابی و بقیه‏ی حقوق دولتی را اخذ نمایند.

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

سند مالکیت

سند مالکیت به طور صریح در قانون یا آیین نامه‏ی آن تعریف نشده ولی از ماده 21 قانون ثبت تعریف آن استفاده می‏شود و عبارت است از «سبندی که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می‏نماید.» سند مالکیت در ابتداء به صورت یک ورقه بود ولی چون نگهداری آن مشکل بود و در اثر تا کردن خطوط آن کم رنگ و ناخوانا می شد و برای ثبت نقل و انتقال ملک هم جای کافی نداشت تبدیل به کتابچه شد و اکنون به صورت کتابچه ای با جلد معتبر و با دوام و صفحات متعدد و کاغذ مخصوص نخ کشی و پلمپ شده می‏باشد و سه نوع است. 12 برگی و 16 برگی و 32 برگی.

زمان صدور سند مالکیت

همانگونه که از ماندهی 21 قانون ثبت استفاده می‏شود همزمان با ثبت ملک در دفتر املاک باید سند مالکیت آن هم صادر شود، بنابراین زمان صدور سند مالکیت همان زمان ثبت ملک در دفتر املاک و پس از خاتمه یافتن عملیات مقدماتی ثبت است.

کیفیت ثبت ملک در دفتر املاک

در قانون ثبت، نحوه ثبت ملک در دفتر املاک به طور کامل ذکر نشده ولی در آیین نامه این امر توضیح داده شده است. ماده 103 آیین نامه‏ی قانون ثبت می‏گوید پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت مسؤول دفتر ثبت املاک مشخصات ملک و مالک را به نحوی که ذیلاً خواهد آمد در دفتر املاک و ارد و به امضاء رئیس ثبت با کارمندی که از طرف وزارت دادگستری مجاز برای امضاء دفتر و اسناد مالکیت است می رساند. امضاء دفتر املاک به تصریح مادفی 108 آیین نامه باید با دست به عمل آید و امضاء مهری ممنوع است. مشخصاتی که باید در دفتر املاک ثبت شود عبارت است از:

1- شماره‏ی ملک.

٢- تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک.

٣- نام و نام خانوادگی و شماره‏ی شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک.

4- نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات آن.

5- حدود ملک.

6- بهای ملک.

7- حقوق عینیه یی که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه یی که برای ملک مورد ثبت در املاک دیگر و یا برای املاک دیگر در ملک مورد ثبت موجود است.

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

مراد از حقوق عینیه حقوقی است که اشخاص نسبت به عین ملک دارند مانند رهن و بیع شرط و منافع ملک و عمری و سکنی و رقبی.

منافع ملک در صورتی در دفتر املاک ثبت می‏شود که برای مدتی بیش از سه سال واگذار شده باشد (ماده 29 قانون ثبت) ضمن باید دانست که ثبت منافع واگذار شدهی مذکور و همچنین معاملات با حق استرداد فقط در یک نسخه‏ی دفتر املاک که در ثبت محل استقرار دارد کافی است و ثبت آن در نسخه‏ی دوم که به مرکز فرستاده می‏شود لازم نیست.

ثبت انتقالات در دفتر املاک

ماده‏ی 29 قانون ثبت می‏گوید: « در مورد انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و با واگذاری حقی نسبت به غین آن ملک و همچنین در مورد عمری و رقبی و سکنی، معاملات راجع به انتقال منافع مالک برای مدتی بیش از سه سال به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:

سند معامله در دفتر اسناد رسمی با دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه‏ی آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت قید می‏شود و به همین طریق خلاصه‏ی کلیه‏ی انتقالات در دفتر املاک به ترتیب تاریخ ذیل یکدیگر به ثبت خواهد رسید. شرایط و ترتیب ثبت خلاصه‏ی انتقالات در دفتر املاک و تجدید اوراق مالکیت به موجب نظامنامه وزارت عدلیه معین خواهد شد. و ماده‏ی 104 آیین نامه دی توضیح ماده‏ی مذکور می‏گوید: در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به این ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه‏ی آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آتی ثبت می‏شود.

1- در مورد انتقال قطعی تمام ملک باید خلاصه‏ی انتقال را مطابق معمول در زیر ثبت ملک ثبت و خروج آن را از ملکیت اولی نیز با مرکب قرمز و در ملاحظات دفتر املاک قید نمایند.

٢- اگر انتقال راجع به قسمتی از ملک مفروز یا مشاعا باشد خروج آن را از ملکیت مالک اولی به نحوی که به منزله‏ی ذکر خلاصه‏ی معامله نیز محسوب شود با مرکب قرمز در زیز ثبت ملک یا در ستون ملاحظات به این شرح (یک دانگ مشاع یا دو دانگ مفروز یا دو هزار گز از ملک بالا را آقای مالک به موجب سند رسمی شماره‏ی ……………. به آقای …………………. منتقل کرده و در صفحهی…… این دفتر یا دفتر متمم شمارهی………………………. ثبت و از ملکیت مالک بالا خارج گردید) قید و سپس مورد انتقال را اگر مشاع است به نحو ثبت املاک مشاع و اگر مفروز است بطوری که ملک مستقل با تمام مشخصات و حدود و بها و حقوق در صفجهی معینی از دفتر اصلی یا متمم. ثبت و در ملاحظات ثبت آن یادداشت نمایند که اصل ملک در صفحه‏ی …… دفتر………………… ثبت شده یا مورد ثبت از ملک شمارهی………… که در صفحه ی……………. ثبت شده افراز شده است.

3- هرگاه نسبت به هر یک از دو قسمت املاک بالا انتقالاتی به طور شرطی و رهنی یا قطعی واقع شود به وفق معمول سابق خلاصهی آن را در زیر ثبت ملک ثبت و فسخ و فک را نیز در موقع خود در مقابل همان قسمت در ستون ملاحظات دفتر یادداشت نمایند و به همین طریق خلاصه‏ی کلیدی معاملات راجعه به عین ملک مزبور در دفتر املاک به ترتیب تاریخ زیر یکدیگر ثبت خواهد شد.

در موارد بالا سردفتر خلاصهای معامله را در برگ مخصوصی که برای این کار تهیه شده نوشته و به دفتر املاک حوزهی ثبت ملک ارسال می دارد. خلاصه‏ی مذکور علاوه بر امضاء متعاملین باید به امضاء سردفتر و نماینده‏ی ثبت (چنانچه نماینده داشته باشد) رسیده باشد.

مسؤول دفتر املاک باید خلاصه‏ی مذکور فوق را فورا به طوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضاء مدیر ثبت برساند.

در موقع فسخ معاملات نیز باید سردفتر لاشهی شئد باطل شده و آگهی فسخ را به اداره‏ی ثبت بفرستد تا در ملاحظات دفتر املاک قید شود، متصدیان مربوطه‏ی ثبت املاک مکلفند پس از وصول خلاصه‏ی معامله از دفتر خانه در ظرف بیست و چهار ساعت آن را در دفتر املاک ثبت نموده و در پرونده‏ی مربوطه بایگانی نمایند و چنانچه خلاصه‏ی معامله دارای نواقصی باشد در ظرف همان مدت از دفتر خانه‏ی مربوطه توضیحات لازمه را بخواهند.

تسامح و تأخیر و یا غفلت در اجرای این دستور مستلزم تعقیب اداری و کیفر خواهد بود.

هرگاه معامله راجع باشد به انتقال قطعی تمام ملک ثبت شده، سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کرده و به منتقل الیه تسلیم می‏نماید (و مادام که در صفحات انتقالات جا دارد سند مالکیت به نام منتقل الیه تجدید نخواهد شد).

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

در موردی نیز که معامله مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک باشد (مثل رهن و حقوق ارتفاقی) و یا راجع به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد سردفتر باید آن را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت نوشته امضاء نماید. در مورد عمری ورقبی و سکتی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باشد مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه‏ی سند رو فرستادن آن به اداره ثبت حوزهی وقوع ملک و قید آن در زیر ثبت ملک در دفتر املاک و در سند مالکیت و بایگانی نمودن خلاصه معامله در پرونده باید مجری گردد.

در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه‏ی آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد و در این صورت منتقل الیه می تواند به اداره ثبت حوزوی وقوع ملک مراجعه کرده و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد. .

در موارد صلح‏های مجاباتی با حق خیار فسخ یا استفاده از سود و غیره برای مصالح نسبت به املاک ثبت شده مطابق خلاصه‏ی معامله با قید حق خیار و سایر حقوق منظور شده به نام متصالح در دفتر ثبت و سند مالکیت صادر می‏شود و در صورت فسخ از طرف مصالح و یا انقضاء مدت خیار یا اسقاط حق مذکور مراتب در دفتر و در برگهای مالکیت قید می‏شود.

تبصره- در مورد معاملات شرطی و رهنی و انتقال منافع بیش از سه سال ثبت معاملات مزبوزه فقط در یک نسخه‏ی دفتر املاک در ثبت محل استقرار دارد کافی بوده و ثبت آن در مورد نسخه‏ی دوم که به مرکز فرستاده می‏شود لزومی نخواهد داشت.

ثبت قرارداد احداث بناء

ممکن است مالک ملک ثبت شده به شخص یا اشخاصی اجاز فی احداث اعیانی برای خود بدهد، هرگاه چنین اجازه ای به موجب سند رسمی‏باشد، خلاصه‏ی آن باید در ستون انتقالات سند مالکیت و زیر ثبت ملک در دفتر املاک قید شود و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آن را از اداره‏ی ثبت بخواهد.

اداره‏ی ثبت باید وقتی برای معاینهی محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیان مستحدثه تعیین و به مالک عرضه و به مجاورین اخطار نماید و در وقت مقرر صور تمجلس معاینهی محل را تنظیم می‏نماید و اگر اختلافی نباشد با دریافت حق الثبت انتقال، سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد نمود و در صورت بروز اختلاف و ارائهی گواهی رجوع به دادگاه ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس، اداره‏ی ثبت تا صدور حکم نهایی برابر ماده‏ی 104 مکرر آیین نامه‏ی قانون ثبت املاک از صدور سند مالکیت خودداری خواهد نمود.

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

ثبت انتقال ملک به ورثه

طبق ماده‏ی 105 آیین نامه‏ی قانون ثبت در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از احراز انحصار وراثت و سمت ورثه، نسبت مورث، خلاصه‏ی مفاد و شماره‏ی گواهی نامه‏ی دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت أولیه، ملک به نام وراث نسبت به سهام آن‏ها ثبت شود و چنانچه مالک پس از خاتمهی جریان ثبتی و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت شود ملک را طبق مقررات به نام وراث با قید انتقال از مسورث متوفی با داشتن گواهی حصر وراثت و توافق در سهم الارث ثبت نمایند و دیگر ثبت ملک مستقلاً به نام مورث لازم نخواهد بود.

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

ثبت ملک به نام موصی له

ماده‏ی 299 قانون امور جیسی مصوب 1319 می‏گوید: « ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیرمنقول که به نام مورث ثبت شده است در آیین نامه‏ی وزارت دادگستری معین می‏شود . در سال 1322 آیین نامه‏ی مذکور در ماده‏ی مزبور به تصویب رسید که مقررات مربوط به ثبت ملک به نام موصی له یا وصیت ذیلاً بیان می‏شود:

اگر موصی له یا وصی با ابراز وصیت نامه ای که قانوناً قابل ترتیب اثر است از اداره‏ی ثبت تقاضای ثبت ملکی را که به نام موصی ثبت شده است، به نام موصی له یا به عنوان وصیت بنماید به ترتیب زیر عمل می‏شود:

الف- اگر وصیت نامه‏ی ابرازی مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد، مورد وصیت به نام موصی له یا مصر فی که برای آن معین شده است ثبت می‏شود.

ب- اگر بین ورثه و اشخاص ذینفع نسبت به وصیت نامه اختلافی باشد، ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت موقون به صدور حکم نهایی از دادگاه است

ج- اگر نسبت به قسمتی از وصیت نامه اتفاق و نسبت به قسمتی دیگر اختلال باشد و مورد اختلاف تأثیری در آنچه مورد اتفاق است نداشته باشد، نسبت به مورد اتفاق ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت انجام می‏شود و نسبت به مورد اختلاف پس از صدور حکم نهایی از دادگاه اقدام خواهد شد.

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

د- هرگاه توافق با اختلاف ورثه نسبت به وصیت نامه‏ی ابرازی معلوم نباشد اجاره‏ی ثبت به هزینه‏ی ذینفع مفاد وصیت نامه و این‏که از طرف چه کسی و در چه تاریخی ابراز شده است آگهی می‏نماید و ضمن همان آگهی تذکر می دهد که اگر کسی اعتراضی نسبت به وصیت نامه دارد، در ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی، اعتراض خود را به اداره‏ی ثبتی که آگهی را منتشر نموده است تسلیم نماید. و در صورت نرسیدن اعتراض و انقضاء مهلت اعتراض ملک به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده ثبت خواهند شد.

آگهی مذکور سه مرتبه هر ماه یک مرتبه در روزنامه‏ی کثیرالانتشار محل منتشر می‏شود و اگر در محل روزنامه نباشد در یکی از روزنامه‏های کثیرالانتشار تهران منتشر خواهد گردید.

هـ- اگر موصی بلا وارث باشد و ظرف ده سال مقرر در قانون امور حیسی وصیت نامه ابراز شود و برای تحریر ترکه آگهی نشده باشد، مفاد وصیت نامه به ترتیب مذکور در بند د آگهی و به همان ترتیب عمل می‏شود و باقی ملکی پس از ده سال اگر وارثی پیدا نشد به نام دولت ثبت خواهد شد.

و- اگر وصیت نامه در دادگاه ابراز شود دادگاه باید در گواهی نامه‏ی انحصار وراثت مفاد آن را و این‏که قابل ترتیب اثر است، درج نماید. و اگر این مطلب در گواهی نامه‏ی انحصار وراثت درج شده باشد، ذینفع باید گواهی دادگاه را مبنی بر قابل ترتیب اثر بودن آن به ضمیمه رونوشت یا فتوکپی وصیت نامه به اداره ثبت اسناد تسلیم نماید

ز- اگر ورثه یا اشخاص دیگر ذینفع وصیت نامه‏ی دیگری ابراز نمایند که موصی از وصیت اول خود رجوع کرده و وصیت نامه‏ی دوم مورد تصدیق تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد. ملک مطابق وصیت نامه‏ی دوم ثبت خواهد شد و اگر مورد اختلاف باشد با توافق و اختلاف ورثه و اشخاص ذینفع معلوم نباشد به ترتیبی که در بندهای ب و ج و د ذکر شد عمل می‏شود.

ح- در صورتی که وصیت به طور کلی باشد. مثل ثلث اموال، ورثه می توانند ملکی معین را ثلث قرار داده و باقی املاک را به نام خود ثبت کنند یا ثلث را از اموال دیگر معین کرده و تمام ملک ثبت شده را به نام خود ثبت کنند مگر این‏که در وصیت نامه ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

ط- پس از ثبت ملک به نام ورثه یا موصی له، هیچگونه وصیت نامه‏ی دیگری پذیرفته نخواهد شد. (مواد 5، 6، 7، 8، 9، 10، 11، 13 و 14 آیین نامه‏ی ماده‏ی 299 قانون امور حسبی)

ثبت موقوفات و املاک مورد ثلث باقی

املاک موقوفه و ثلث بانی پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت باید در دفتر املاک و دفتر ثبت موقوفات ثبت شود و برای آن‏ها نیز سند مالکیت صادر خواهد شد. ماده‏ی 107 آیین نامه اجرایی قانون ثبت می‏گوید: «املاک موقوفه پس از ثبت در دفتر املاک در دفتر ثبت موقوفات نیز به ترتیب و در زیر یکدیگر ثبت خواهد شد و در دفتر مزبور احتیاج به گذاردن صفحات سفید نخواهد بود. املاک مورد ثلث باقی نیز در دفتر مزبور به ثبت خواهد رسید.»

ثبت قنوات

قنوات دو نوع است:

نوع اول قنواتی که تابع املاک بوده و مستقلاً مورد معامله واقع نمی‏شود.

نوع دوم قنواتی که تابع املاک نبوده مستقلاً مورد معامله واقع می گردد.

ثبت قنوات غیر مستقل تابع ثبت ملک بوده و در ذیل همان ثبت، آورده می‏شود اما برای قنوات مستقل دفتر جداگانه ای به نام ثبت قنوات تخصیص داده می‏شود و این قنوات به دستور ماده‏ی 129 آیین نامه‏ی اجرایی قانون ثبت در دفتر مخصوص ثبت قنوات که مانند دفتر املاک در غیر تهران نخستین است ثبت می گردد. در ثبت قنوات مبداء و مظهر قنات و حقوق ارتفاقی قید می گردد و ماده‏ی 65 آیین نامه‏ی قانون ثبت بر این امر دلالت دارد.

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

ثبت املاک مشاع

در املاک مشاع برای هر یک از شرکاء نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر خواهد شد و در مورد آن‏ها و همچنین املاکی که از جهت بنا مفروز و از حیث صحن و غیره مشاع است در دفتر املاک برای هر سهمی سه صفحه تخصیص داده می‏شود و انتقالات هر سهمی زیر ثبت همان قسمت ثبت و حدود و مشخصات و حقوق ارتفاقی قسمت مشاع را در زیر ثبت سهم اولی قید و در بقیهی سهام و صفحات، ذکر شماره صفحه‏ی اولیه کافی خواهد بود (مواد 109 و 115 آیین نامه).

در صورتی که تمام سهام ملک مشاع به یک نفر منتقل شود در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مشاع مراتب ذکر می‏شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم ثبت و در صورت تقاضای مالک اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر می‏شود. (ماده 110 اصلاحی آیین نامه).

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

ثبت حقوق ارتفاقی

اشخاصی که دارای حقوق ارتفاقی در ملک غیر می باشند و حقوق ارتفاقی آنان در سند مالکیت غیر قید شده است می توانند با پرداخت هزینه مربوط طبق ماده 112 آیین نامه‏ی قانون ثبت گواهینامه اخذ نمایند و این گواهینامه از جهت اثبات حق ارتفاقی برای صاحب آن اعتبار سند مالکیت را دارد.

صدور المثنای سند مالکیت

در سه مورد برای سند مالکیت المشی صادر می‏شود:

1- در مورد گم شدن سند مالکیت.

2- در مورد از بین رفتن آن (کلا یا بعضا).

3- در موردی که سند مالکیت نزد دیگری باشد و استرداد آن حتی با صدور اجرائیه مقدور نباشد.

موارد 1 و 2 در ماده‏ی 120 اصلاحی آیین نامه‏ی قانون ثبت املاک به شرح زیر ذکر شده است در مواردی که مالک به علت از بین رفتن یا گم شدن بسند مالکیت تقاضای صدور المثنای سند مالکیت می‏نماید باید طریق از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت را کتبا اعلام و استشهادیه ای به امضاء لااقل سه نفر که هویت و امضاء آنان به وسیله‏ی کلانتری محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی گواهی شده باشد ضمیمه و به اداره‏ی ثبت محل تسلیم نماید. استشهادیه بر طبق نمونه ای است که سازمان ثبت اسناد و املاک آن را چاپ نموده و دو نسخه از آن را برای تکمیل در اختیار متقاضی می گذارد.»

پس از وصول تقاضانامه و برگ استشهاد، اداره‏ی ثبت نخست آن را ثبت و در دفتر املاک منعکس می‏نماید سپس در جاهایی که کامپیوتر وجود دارد به متصدی آن و در جاهایی که کامپیوتر وجود ندارد به وسیله بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی اعلام می‏کند و بعدأ ظرف یک هفته به هزینه‏ی درخواست کننده مراتب را یک نوبت در یکی از روزنامه‏های کثیرالانتشار یا یکی از روزنامه هایی که آگهی‏های ثبتی در آن درج می‏شود آگهی می کنند، در صورتی که تا ده روز از تاریخ انتشار آگهی اعتراضی نرسید یا در صورت اعتراض اصل سند مالکیت با سند معامله ارائه نشده باشد اداره ثبت اقدام به صدور المثنای سند مالکیت خواهد نمود. در مواردی هم که مندرجات صفجه یا صفحات سند مالکیت مفقود گردید می بایست المثنی صادر گردد.

در آگهی که در روزنامه منتشر می‏شود باید مطلب زیر قید شود:

١- نام و نام خانوادگی مالک.

2- شماره پلاک و محل وقوع ملک.

٣- خلاصه‏ی ادعای از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت.

4- معاملاتی که به حکایت سند ثبتی و اظهار مالک در سند مالکیت نوشته شده است.

5- تذکر به این‏که هر کس نسبت به ملک مورد آگهی معامله ای کرده که در قسمت چهار ذکر نشده یا مدعی وجود سند مالکیت نزد خود می‏باشد باید تا ده روز پس از انتشار آخرین آگهی به ثبت محل مراجعه و اعتراض خود را ضمن ارائه‏ی اصل سند مالکیت یا سند معامله تسلیم نماید و اگر ظرف مهلت مقرر اعتراضی نرسد و یا در صورت اعتراض اصل سند ارائه نشود اداره‏ی ثبت المثنای سند مالکیت را طبق مقررات صادر و به متقاضی تسلیم خواهد کرد. در صورت ارائهی سند مالکیت یا سند معامله صور لمجلس مبنی بر وجود آن نزد معترض در دو نسخه تنظیم و یک نسخه‏ی آن به متقاضی المثنی تسلیم و اصل سند به ارائه دهنده مسترد می‏شود.

مورد سوم- در تبصره 2 ماده‏ی 120 اصلاحی آیین نامه‏ی قانون ثبت املاک آمده و عبارت است از این‏که سند مالکیت در ید ثالث بوده و دادگاه حکم به استرداد آن بدهد و با صدور اجرائیه نیز استرداد سند مالکیت مقدور نباشد در این صورت مالک می تواند با اخذ گواهی از دادگاه صادر کننده‏ی حکم و تسلیم آن به اداره‏ی ثبت مربوطه تقاضای صدور المثنی بنماید. در این مورد تحقیق از شهود و انتشار آگهی ضرورت ندارد و اداره ثبت باید طبق گواهی دادگاه مبادرت به صدور المثنی بنماید.

نحوه‏ ی عمل اداره‏ی ثبت در مورد املاک موضوع سند المثنی

طبق ماده‏ی 193 آیین نامه‏ی قانون ثبت هر موقع که اداره‏ی ثبت طبق قانون المثنای سند مالکیت می دهد باید در ستون ملاحظات دفتر املاک در مقابل ثبت ملکی تاریخ صدور المثنی را قید کند و طبق تبصره 1 ماده‏ی 120 اصلاحی آیین نامه‏ی قانون ثبت املاک اداره‏ی ثبت مکلف است در روز صدور المثنای سند مالکیت مراتب را به دفاتر حوزهی خود کتبا اعلام و متذکر شود که هر موقع نسبت به پلاک موضوع المثنای سند مالکیت بخواهند هرگونه سند معامله تنظیم نمایند (اعم از این‏که به استناد اصل سند مالکیت باشد یا المثنی) جریان ثبتی را استعلام و سپس در صورت نبودن مانع اقدام به تنظیم سند و ثبت معامله کنند.

هر یک از دفتر خانه ها مکلفند دفتری برای ثبت شماره پلاک این قبیل املاک داشته باشند که در موقع تنظیم اسناد به آن مراجعه نموده در صورتی که مورد معامله از املاکی باشد که نسبت به آن المثنی صادر شده باید قبلا جریان ثبتی ملک را از اداره‏ی ثبت استعلام کنند. تخلف از رعایت مقررات بالا، طبق ماده‏ی 120 اصلاحی آیین نامه اجرایی قانون ثبت املاک مستلزم کیفر درجه‏ی سه به بالا از کیفر‏های مذکور در قانون دفتر اسناد رسمی می‏باشد.

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

صدور سند مالکیت جدید

از آنچه در مباحث گذشته ذکر شد دانسته می‏شود که در صورت تغییر مالک در چهار مورد سند مالکیت جداگانه برای مالک یا مالکین جدید صادر می‏شود:

1- در مورد انتقال تمام ملک به وسیله‏ی یکی از عقود ناقله مانند بیع و صلح و… و پر شدن صفحات انتقالات سند مالکیت قبلی. توضیح آنکه در مورد انتقال تمام ملک اگر در ستون انتقالات سند مالکیت جا برای ثبت انتقال باشد سند مالکیت جدید برای منتقل الیه صادر نمی گردد.

2- در موردی که قسمتی از ملک به دیگری انتقال داده شود. در اینصورت منتقل الیه می تواند به اداره‏ی ثبت خوزهی وقوع ملک مراجعه کند و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد. این مورد در بند 3 ماده‏ی 104 آیین نامه‏ی قانون ثبت املاک ذکر شده است.

3- در صورت انتقال ملک به ورثه برای هر وارث سند مالکیت جدید صادر می‏شود. ماده‏ی 117 آیین نامه‏ی قانون ثبت بر این امر دلالت دارد.

4- در صورت وصیت به نام موصی له یا به عنوان وصیت سند مالکیت جدید صادر می گردد. اکنون باید دانست که مواردی هم هست که بدون تغییر مالک سند مالکیت جدید صادر می‏شود. آن موارد عبارت است از تفکیک، تجمیع و تبدیل اسناد مالکیت مشاعی در صورت مالکیت شش دانگ.

الف- تفکیک: در صورتی که ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم شود مطابق ماده‏ی 109 آیین نامه‏ی قانون ثبت املاک برای هر قطعه مفروز یک شماره‏ی فرعی تعیین و سند مالکیت مستقل صادر می‏شود.

ب- تجمیع یا تجمیع جذود: هرگاه شخصی دو یا چند قطعه از املاک خود را به صورت یک واحد در آورد و با تسلیم اسناد مالکیت آن‏ها درخواست صدور سند مالکیت جدیدی برای کل نماید اداره‏ی ثبت سند مالکیت جدیدی برای مجموع (به عنوان یک واحد) صادر می‏نماید مشروط بر این‏که موجب تضییع حق دیگری نشود. در این مورد بخشنامه شماره 5354- 17/9/53 سازمان ثبت می‏گوید: «در موردی که دو یا چند پلاکی که بر اثر ساختمان یا دیوار کشی به صورت واحد در آمده باشد و یا قطعاتی که وصل بهم باشد با در نظر گرفتن شرایط این دستور، مالک آن املاک تقاضای تجمیع کند و یا مالک یا مالکان املاک مزبور سهام مشاعی برابر دفتر املاک داشته باشند و با تسلیم اسناد مالکیت خویش درخواست تجمیع حدود کنند و ترتیب اثر دادن به درخواست آنان باعث تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف نگردد و ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت و بند (ز) نباشد با ترسیم نقشه و تنظیم صورتمجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد ( مشروط به این‏که تجاوز به مجاوران و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با جلود املاک مجاوران مطابق و با دفتر املاک موافق باشد) دستور اصلاح تجمیع را با بایگانی کردن اسناد مالکیت سابق و صدور سند مالکیت تازه صادر کرده و موضوع را وفق مقررات در دفتر املاک توضیح دهید.

ج- تبدیل اسناد مالکیت مشاعی: در صورتی که یک نفر با خرید سهام ملک مشاع مالک شش دانگ آن شود می تواند با تسلیم اسناد مالکیت مشاعی درخواست صدور سند مالکیت جدید برای شش دانگی نماید. این مطلب از ماده‏ی 110 آیین نامه قانون ثبت و بخشنامه شماره‏ی 312- 18/1/1354 سازمان ثبت که می‏گوید: «تبدیل اسناد مالکیت مشاعی متعدد به شرط این‏که انتقال گیرنده مالک شش دانگ شده باشد. اشکالی ندارد» استفاده می‏شود.

د- در صورت افراز ملک مشاع نیز برای قطعه‏ی مفروزی شماره ای منظور و سند مالکیت جدید صادر می‏شود در این جهت تقسیم ملک مشاع بحکم تفکیک را دارد و مشمول ماده‏ی 106 آیین نامه‏ی اجرایی قانون ثبت املاک می‏باشد.

آثار ثبت املاک

ثبت ملک در دفتر املاک آثاری دارد که در قانون ثبت و سایر قوانین ذکر شده است. ماده‏ی 22 قانون ثبت می‏گوید:

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این‏که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت…»

این ماده منطوق و مفهومأ دلالت دارد بر:

1- ثبت ملک مثبت مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به او ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است. و تشکیلات رسمی مملکت که در ماده‏ی 22 از آن به دولت تعبیر شده است او را مالک می شناسند. همانطور که اشاره شد، منظور از دولت در ماده‏ی 22، تنها قومی مجریه نیست بلکه مراد قومی حاکمه که شامل قوای سه گانه و تمام تشکیلات رسمی کشور می‏باشد، است.

2- ثبت ملک به نام هر کس، سلب مالکیت از غیر می‏کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی‏شود. بجز در مواردی که در ماده‏ی 24 قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعاء نسبت به عین مسموع نیست فقط قیمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است.

تنها استثنائی که بر ماده‏ی 22 قانون ثبت وارد شده است مربوط به اسناد مالکیت معارض می‏باشد که شرح آن خواهد آمد.

3- پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی‏شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه‏ی خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید. این امر از کلمه‏ی فقط که در ماده‏ی 22 ذکر شده است استفاده می گردد.

4- با توجه به ماده‏ی 757 قانون آیین دادرسی مدنی، نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است مرور زمان جاری نمی‏شود.

5- طبق ماده‏ی 665 قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه رأی داور مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد باطل است و پذیرفته نمی‏شود.

بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد

از آنچه ذکر شد، معلوم می‏شود که ثبت ملک دارای آثار مثبت و منفی است.

اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است اثر مثبت و سلب مالکیت اغیار و عدم جریان مرور زمان و اعتبار نداشتن تصرف یارای داور مخالف آن از آثار منفی ثبت املاک می باشند.

موارد استثناء

از آنچه در آثار ثبت ذکر شد دو مورد مستثنی است.

الف- طبق ماده 23 قانون ثبت، ثبت ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب یا چاه، قنات (اعم از دائر و بائر) دارند به هیچ عنوان و در هیچ صورت خللی وارد نمی آورد. این ماده در حقیقت استثنایی است بر آثار منفی ثبت املاک و علت آن هم اهمیت ویژه ای است که قانونگذار برای بسنده آب و آبیاری و استخراج آب از زمین قائل شده و سعی کرده است که حقوق این قبیل اشخاص را به هر صورت و در هر حال حفظ نماید و این اهتمام به خاطر وضع خاص طبیعی و جغرافیایی کشور ایران است که با وجود داشتن خاک زیاد، کشوری کم آب است و تشویق احداث کنندگان قنوات و چاه‏های عمیق و نیمه عمیق و نباید کسانی که به افزایش آب کمک می کنند لازم است.

ب- ماده‏ی 21 قانون ثبت تصریح دارد به این‏که ثبت رقیه به عنوان وقفیت و حبس، مثبت تولیت نیست، به همین جهت ماده‏ی 39 آیین نامه قانون ثبت املاک مقرر داشته است که:

«در مورد درخواست ثبت املاک موقوفه و جبسن و ثلث ، عنوان درخواست کننده دی ثبت متصدی یا مدعی تولیت قید می‏شود.»

 

موسسه حقوقی فرشتگان عدالت آریایی با مدیریت بهترین وکیل ملکی در سعادت آباد سرکار خانم مونا ترابی وکیل پایه یک دادگستری، یکی از بهترین موسسات حقوقی در زمینه دعاوی ملکی در سعادت آباد بوده و هم اکنون نیز آماده ارائه خدمات حقوقی نظیر مشاوره و وکالت می باشد. جهت مشاهده اطلاعات تماس با موسسه به صفحه تماس با ما مراجعه نمایید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *